En bref
- Durée : neuf ans au moins ; bail dérogatoire : trois ans au plus (L145-4, L145-5).
- Activité connexe : notification au bailleur, qui a deux mois pour en contester le caractère connexe ou complémentaire (L145-47) ; activité différente : L145-48.
- Non imputables au locataire : grosses réparations de l'article 606 et mise en conformité qui en relève (R145-35).
- État des lieux d'entrée, inventaire des charges et état des travaux obligatoires (L145-40-1, L145-40-2).
- Loi du 26 mai 2026 : loyer mensuel de droit à la demande du preneur (L145-32-1) ; garanties plafonnées à un trimestre pour les baux conclus ou renouvelés depuis la loi (L145-40).
Durée et destination
La durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans ; le preneur peut en principe donner congé à l'expiration de chaque période triennale, sauf exceptions (bail de plus de neuf ans, locaux monovalents, bureaux, stockage) (L145-4). Un bail dérogatoire ne peut excéder trois ans (L145-5).
La clause de destination fixe les activités autorisées. Pour adjoindre une activité connexe ou complémentaire, le preneur en informe le bailleur, qui dispose de deux mois pour contester ce caractère (L145-47). Pour exercer une activité différente, la déspécialisation plénière suit l'article L145-48 et les suivants.
Charges et travaux : la ligne de partage
Ne peuvent pas être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du code civil (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières), ni celles de mise en conformité lorsqu'elles relèvent de ces grosses réparations (R145-35). Le bail comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances ; le bailleur communique à la conclusion du bail, puis tous les trois ans, l'état prévisionnel des travaux des trois années suivantes et l'état récapitulatif des trois années précédentes (L145-40-2).
Pour les travaux du preneur, la loi pose surtout la restitution des lieux conforme à l'état des lieux (code civil, art. 1730 et suivants). L'autorisation des travaux, leur sort en fin de bail et la remise en état se lisent dans les clauses : à négocier avant de signer, chiffrage à l'appui.
Annexes et documents obligatoires
- État des lieux d'entrée, établi contradictoirement (L145-40-1).
- Diagnostic de performance énergétique, joint au contrat de location (code de la construction, L126-29).
- État des risques, annexé aux baux commerciaux (code de l'environnement, L125-5).
- Annexe environnementale pour les locaux de plus de 2 000 m² de bureaux ou de commerces.
- Dossier technique amiante tenu à la disposition des occupants pour les immeubles dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997 (code de la santé publique, R1334-29-5) ; il n'a pas à être annexé au bail.
Ce qui change avec la loi du 26 mai 2026
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a modifié le chapitre du code de commerce consacré au bail commercial. Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur le demande, en l'absence d'arriérés (L145-32-1). Le dépôt de garantie et les autres garanties ne peuvent excéder le montant des loyers d'un trimestre ; le dépôt est restitué dans un délai de trois mois au plus après la remise des clés (L145-40). Le paiement mensuel vaut aussi pour les baux en cours ; le plafond des garanties vise les baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi (la fiche service-public F23927 retient le 28 mai 2026).